事件：統(tǒng)計(jì)局公布2022 年上半年行業(yè)數(shù)據(jù)，前6 個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降5.4%；商品房銷售面積和銷售額分別同比下降22.2%和28.9%，到位資金同比下降25.3%。

 

    房地產(chǎn)龍頭股6 月單月數(shù)據(jù)整體呈現(xiàn)環(huán)比加速改善趨勢(shì)，單月銷售額及銷售面積環(huán)比高增，帶動(dòng)到位資金中其他資金環(huán)比增速提高，并拉動(dòng)單月新開工和單月開發(fā)投資環(huán)比增長(zhǎng)；但由于1-4 月基數(shù)較低，盡管5、6 月環(huán)比改善，上半年累計(jì)投資降幅持續(xù)擴(kuò)大，中長(zhǎng)期復(fù)蘇壓力仍存。

 

    房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)及當(dāng)月同比降幅均擴(kuò)大：上半年房地產(chǎn)累計(jì)投資6.83 萬(wàn)億，同比下降5.4%，降幅較前值擴(kuò)大1.4pct。上半年土地購(gòu)置面積0.36 億┫，同比下降48.3%，降幅較前值擴(kuò)大2.6pct；成交價(jià)款2043 億，同比下降46.3%，降幅較前值擴(kuò)大18.2pct。拿地規(guī)模的持續(xù)下降會(huì)導(dǎo)致施工概念股面積降幅不斷擴(kuò)大，對(duì)下半年房地產(chǎn)開發(fā)投資進(jìn)一步形成拖累。

 

    6 月房地產(chǎn)龍頭股開發(fā)投資1.62 萬(wàn)億，環(huán)比增長(zhǎng)24.7%，環(huán)比改善主要受益于疫情好轉(zhuǎn)及銷售復(fù)蘇下，房企新開工恢復(fù)對(duì)建安投資的拉動(dòng)；同比來(lái)看，單月開發(fā)投資下降9.4%，降幅較前值擴(kuò)大1.6pct，主要受去年同期景氣較高背景下高基數(shù)的影響。

 

    上半年累計(jì)銷售降幅收窄，單月銷售環(huán)比高增：上半年全國(guó)新建商品房銷售面積6.89億┫，銷售額6.61 萬(wàn)億，分別同比下降22.2%和28.9%，降幅分別收窄1.4pct 及2.6pct；銷售均價(jià)9586 元/┫，同比下降8.6%，降幅收窄1.7pct。

 

    單月銷售環(huán)比高增，6 月商品房銷售面積1.82 億┫，銷售額1.77 萬(wàn)億，分別環(huán)比增長(zhǎng)65.8%和68.2%；銷售均價(jià)9753 元/┫，環(huán)比增長(zhǎng)1.4%。我們認(rèn)為，銷售的環(huán)比改善主要由于短期積壓的供給集中釋放，疊加因城施策放松的持續(xù)推動(dòng)。中長(zhǎng)期來(lái)看持續(xù)復(fù)蘇壓力仍存，一方面，持續(xù)下降的拿地規(guī)模對(duì)推盤供應(yīng)形成壓力；另一方面，部分城市的停貸事件會(huì)對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房預(yù)期產(chǎn)生負(fù)面影響。

 

    施工降幅擴(kuò)大，新開工及竣工環(huán)比增速提高：6 月底房屋施工面積84.88 億┫，同比下降2.8%，降幅較前值擴(kuò)大1.8pct。上半年累計(jì)新開工和竣工面積分別為6.64 億┫及2.

 

    86 億┫，分別同比下降34.4%和21.5%，降幅較前值擴(kuò)大3.8pct 及6.2pct。新開工和施工的降幅持續(xù)擴(kuò)大主要受去年下半年以來(lái)拿地強(qiáng)度較低拖累。

 

    6 月新開工1.48 億┫，竣工0.53 億┫，環(huán)比分別增長(zhǎng)24.4%和58.3%；近期停貸事件的催化下，預(yù)計(jì)竣工環(huán)比將持續(xù)改善

 

    到位資金累計(jì)降幅收窄，單月環(huán)比持續(xù)增長(zhǎng)：上半年全國(guó)房地產(chǎn)到位資金總量為7.68萬(wàn)億，同比下降25.3%，降幅較1-5 月收窄0.5pct。6 月當(dāng)月房地產(chǎn)開發(fā)到位資金1.64萬(wàn)億，環(huán)比增長(zhǎng)38.4%；同比下降23.6%，降幅較前值縮小9.8pct。

 

    到位資金結(jié)構(gòu)中，單月國(guó)內(nèi)貸款0.18 萬(wàn)億，環(huán)比增長(zhǎng)45.7%，主要由于新開工增加帶來(lái)的開發(fā)貸的增長(zhǎng)；自籌資金0.62 萬(wàn)億，環(huán)比增長(zhǎng)28.7%，體現(xiàn)了房企信用債發(fā)行規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。受益于集中推盤下交易規(guī)模上升帶來(lái)的銷售回款階段性改善，6 月定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款分別為0.55 萬(wàn)億及0.24 萬(wàn)億，環(huán)比分別提高44.3%和35.8%。

 

    投資建議：我們認(rèn)為，銷售雖已觸底回升，但拿地開工少，傳導(dǎo)到施工概念股加速下滑，房地產(chǎn)龍頭股開發(fā)投資滯后下行仍未結(jié)束，寬松的政策環(huán)境與結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的市場(chǎng)環(huán)境將持續(xù)驅(qū)動(dòng)行情演繹。新增供貨能力較強(qiáng)的龍頭央國(guó)企，及經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)民企優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步擴(kuò)大。

 

    持續(xù)推薦三條主線：1）受益于民企龍頭股出清后競(jìng)爭(zhēng)格局改善的地方國(guó)企：浦東金橋；2）中長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)質(zhì)量持續(xù)改善的全國(guó)性龍頭：保利發(fā)展、萬(wàn)科A、綠城中國(guó)；3）高評(píng)級(jí)的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)民企：濱江集團(tuán)、旭輝控股集團(tuán)。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示事件：融資環(huán)境龍頭股收緊超預(yù)期；疫情持續(xù)沖擊房地產(chǎn)銷售；土地市場(chǎng)出讓規(guī)則變化；房地產(chǎn)概念股銷售政策變化；地產(chǎn)調(diào)控政策變化；引用數(shù)據(jù)滯后或不及時(shí)

 

數(shù)據(jù)推薦

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