板塊持續(xù)回調(diào)：上 周東北地產(chǎn)H 股物業(yè)指數(shù)收于4566.28 點，累計下跌18.59%；同期恒生指數(shù)累計下跌6.57%，恒生綜指累計下跌6.51%；上周東北地產(chǎn)物業(yè)A 股指數(shù)收于1358.41 點，累計下跌4.82%，同期滬深300下跌4.07%，上證綜指累計下跌3.81%。本周板塊內(nèi)漲幅第一為祈福生活服務 (3686.HK)，本周累計漲幅達13.41%，其次為時代環(huán)球集團、銀城生活服務、弘陽服務、雅居投資控股；跌幅前五則分別為碧桂園服務、榮萬家、旭輝永升服務、合景悠活、金科服務。

 

    上周，保利物業(yè)、碧桂園服務、寶龍商業(yè)、華潤萬象生活、世茂服務、融創(chuàng)服務、新城悅服務、合景悠活等獲港股通增持，其中世茂服務增持最多。截至上周，保利物業(yè)/中海物業(yè)/綠城服務/碧桂園服務/旭輝永升服務/寶龍商業(yè)/金科服務/華潤萬象生活/世茂服務港股通持股比例分別為63.74%/14.67%/8.14%/8.80%/11.65%/9.08%/13.42%/1.79%/11.95%。其中，世茂服務周內(nèi)獲最多增持（+0.83%)。

 

    公司動態(tài)：旭輝永升服務于公開市場回購股份；金科服務于關聯(lián)方收購第二批托兒所物業(yè)。

 

    行業(yè)新聞：廈門出臺住宅物業(yè)服務“紅黑榜”制度；成都出臺建立完善物業(yè)服務雙曬機制。

 

    投資建議：上周，金科服務龍頭股與金科集團的相關成員就收購總建面5264 平方米的2 項托兒所物業(yè)訂立最終協(xié)議，總代價為1196 萬元，與相關第二次指定成員就以租賃形式收購總建筑面積為1.59 萬方的5 項托兒所物業(yè)訂立最終協(xié)議，總代價3418 萬元。以托兒所物業(yè)的2021 年稅前租金收入100 萬元計算，總對價約可覆蓋年收入的46.1 倍。此次收購為公司一個月內(nèi)第二次自關聯(lián)方收購托兒所物業(yè)，從側面體現(xiàn)公司對于幼教、幼托等社區(qū)增值服務布局的加強，但同時也存在引發(fā)市場對于物企作為關聯(lián)方融資“工具人”擔憂的可能性。我們認為，中長期角度，可關注關聯(lián)方較為穩(wěn)健、風險較低的物企，并進一步挖掘物企的成長屬性，可關注市場化外拓能力較強、社區(qū)增值服務路徑已清晰、生態(tài)位卡位已完善的頭部物企，建議關注保利物業(yè)、華潤萬象生活、招商積余、中海物業(yè)、碧桂園服務、旭輝永升服務、綠城服務概念股、新大正。短期角度，可關注1）估值處于低位、房地產(chǎn)風險波動下可獲得風險溢價的央企物企，建議關注保利物業(yè)、中海物業(yè)；2）獨立經(jīng)營實力較強、成長性充足，受房地產(chǎn)調(diào)控短期壓制，存在估值修復機遇的民企，建議關注碧桂園服務、旭輝永升服務、新城悅服務。

 

    風險提示：物管費提價受阻；外拓不及預期；增值服務拓展不及預期

 

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