周度觀點(diǎn)：

 

    　　政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場概念股：7 月28 日，中共中央政治局召開會(huì)議，會(huì)議指出要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

 

    　　本次會(huì)議將“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場概念股”提至最前，體現(xiàn)了在銷售持續(xù)下行背景下，穩(wěn)是第一要義；支持剛改需求下，各地限購、限售、限價(jià)等放松政策有望持續(xù)推出。此外，會(huì)議提出“壓實(shí)地方政府責(zé)任”，并首次提到“保交樓”；參考鄭州方案，我們認(rèn)為地方政府有望于金融機(jī)構(gòu)、房企共同出臺(tái)紓困政策，從而扭轉(zhuǎn)消費(fèi)者預(yù)期。

 

    　　上海結(jié)束二輪集中供地：7 月28 日，上海第二批次集中供地結(jié)束，34 宗涉宅用地全部成交，其中12 宗底價(jià)成交，13 宗達(dá)到中止價(jià)進(jìn)入“一次報(bào)價(jià)”階段，整體溢價(jià)率為4.49%，環(huán)比首輪的3.32%提高1.17pct。

 

    　　截至7 月29 日，16 個(gè)城市已完成二輪集中供地，3 個(gè)城市發(fā)布了掛牌公告，3 個(gè)城市未掛牌。受益于上海銷售市場回暖，上海二輪土拍拿地?zé)岫然厣�。從拿地企業(yè)來看，保利發(fā)展、招商蛇口及華發(fā)股份分別為拿地?cái)?shù)量前三，央國企仍為拿地主力；此外，由于上海前兩輪土拍時(shí)間間隔較短，聯(lián)合體形式拿地增多。

 

    　　我們認(rèn)為，此次政治局會(huì)議釋放了“穩(wěn)”的積極信號(hào)，有利于市場信息的恢復(fù)，寬松的政策環(huán)境與結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的市場環(huán)境將持續(xù)驅(qū)動(dòng)行情演繹。我們持續(xù)三條主線：1）受益于民企出清后競爭格局改善的地方國企：浦東金橋；2）中長期經(jīng)營質(zhì)量持續(xù)改善的全國性龍頭：保利發(fā)展、萬科A、綠城中國；3）高評(píng)級(jí)的穩(wěn)健經(jīng)營民企：濱江集團(tuán)、旭輝控股集團(tuán)。

 

    　　行業(yè)跟蹤

 

    　　銷售回顧（07.23-07.29）：重點(diǎn)監(jiān)測33 城合計(jì)成交面積354.2 萬┫，環(huán)比上周增長8.5%；2022 年累計(jì)成交9728.7 萬┫，累計(jì)同比下降40.3%。其中，一線城市成交70.0 萬┫，環(huán)比上周下降14.3%，2022 年累計(jì)成交1783.8 萬┫，累計(jì)同比下降30.0%；二線城市成交192.7 萬┫，環(huán)比上周增長18.9%，2022 年累計(jì)成交4975.

 

    　　8 萬┫，累計(jì)同比下降31.9%；三線城市成交91.5 萬┫，環(huán)比上周增長10.9%，2022 年累計(jì)成交2969.1 萬┫，累計(jì)同比下降54.0%。

 

    　　土地供應(yīng)（07.18-07.24）：百城土地宅地供應(yīng)規(guī)劃建筑面積618 萬┫，2022 年累計(jì)供應(yīng)規(guī)劃建面28036 萬┫，累計(jì)同比下降46.3%，供求比1.30。

 

    　　在土地概念股掛牌價(jià)格方面，百城供應(yīng)土地掛牌樓面均價(jià)2944 元/┫，近四周平均掛牌均價(jià)6324 元/┫，環(huán)比下降4.3%，同比增長30.8%。

 

    　　土地成交（07.18-07.24）：百城土地住宅用地概念股成交規(guī)劃建筑面積848 萬方，2022年累計(jì)成交21520 萬┫，累計(jì)同比下降53.7%。

 

    　　土地成交樓面價(jià)及溢價(jià)率方面，百城住宅用地龍頭股平均成交樓面價(jià)為6122 元/┫，環(huán)比下降30.6%，同比增長32.9%，整體溢價(jià)率為2.5%，2022 年平均樓面價(jià)6012 元/┫，同比增長4.8%，溢價(jià)率3.8%，較去年同期增長13.9 個(gè)百分點(diǎn)。

 

    　　風(fēng)險(xiǎn)提示事件：融資環(huán)境龍頭股超預(yù)期收緊；調(diào)控政策超預(yù)期收緊。

 

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