本周市場回顧。第31 周房地產(chǎn)板塊指數(shù)弱于滬深300 指數(shù)，弱于創(chuàng)業(yè)板指。房地產(chǎn)板塊較滬深300 指數(shù)相對收益為-4.2%。滬深300 指數(shù)報(bào)收4156.91，周度漲幅為-0.3%；創(chuàng)業(yè)板指數(shù)報(bào)收2683.60，周度漲幅0.5%；房地產(chǎn)板塊指數(shù)報(bào)收2948.54，周度漲幅為-4.5%。

 

    　　本周行業(yè)要聞。央行：穩(wěn)妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策。鄭州出臺房地產(chǎn)紓困基金方案，暫定規(guī)模100 億。北京：試點(diǎn)支持老年家庭購房，貸清無房可享最低35%首付。深圳二批次集中供地成交14 宗，其中8 宗觸頂、5 宗搖號，另有2 宗流拍。天津二批次9 宗地底價(jià)成交，2 宗流拍。濟(jì)南二批次成交18 宗，其中16 宗底價(jià)成交。華夏北京保障房中心租賃住房REIT 獲批。

 

    　　本周一線城市和二線城市新房龍頭股銷售量均較上周增加，二手房銷售量均較上周下降。

 

    　　第31 周29 大城市新房銷售為2.61 萬套，較第30 周增加0.3%；11 大城市二手房銷售10071 套，較第30 周下降10.6%；一線城市新房、二手房交易較第30 周分別增加16.6%、減少3.3%；二線城市新房龍頭股、二手房交易較第30 周分別增加3.9%、減少14.5%。庫存量較上周持平，庫銷比較上周降低。15 大城市庫存為124.2 萬套，較第30 周減少0.04 萬套；庫銷比為16.0 個(gè)月，較30 周減少0.8 個(gè)月。本周土地市場出讓熱度較上周降低。第31 周26 大城市概念股合計(jì)成交土地31 塊。土地出讓金額減少。第31 周26 大城市土地出讓金為458.0 億元，較第30 周減少363.8 億元。平均溢價(jià)率上升。第31 周26 大城市土地成交平均溢價(jià)率4.7%，較第30 周上升1.0%。

 

    　　重點(diǎn)公司公告。多家公司發(fā)布2022 年7 月經(jīng)營快報(bào)。金地集團(tuán)公告近期經(jīng)營及財(cái)務(wù)情況。綠地控股、城建發(fā)展披露2022 年中期業(yè)績預(yù)告。碧桂園完成8.7 億股配售。正榮地產(chǎn)兩筆美元票據(jù)本息約共4304 萬美元到期未支付。

 

    　　本周新房和二手房銷售延續(xù)緩慢復(fù)蘇趨勢，同比降幅小幅收窄但仍在3 成以上，土地市場分化明顯，央國企在高能級城市參與積極性較高，整體而言基本面仍處于緩慢修復(fù)通道。從政治局會議定調(diào)及地方出臺的紓困方案來看，政策力度繼續(xù)保持克制，我們認(rèn)為保交樓概念股問題解決的路徑仍然是推動債務(wù)重組，而非依賴外部援助或需求刺激手段，本質(zhì)上是債權(quán)人優(yōu)先級的爭奪。在供需兩端政策平均發(fā)力、需求緩慢復(fù)蘇的背景下，近期償債高峰疊加購房者對房企信用的甄別加劇，使得困難房企仍將處于持續(xù)失血狀態(tài)，甚至部分優(yōu)質(zhì)民企亦受到一定擠兌，行業(yè)結(jié)構(gòu)性分化的趨勢將加速演變。我們繼續(xù)看好龍頭房企市場調(diào)整階段的優(yōu)勢地位，此外區(qū)域型房企有望在結(jié)構(gòu)性市場中擁有更好的彈性。看好業(yè)績穩(wěn)健的一線龍頭，推薦保利發(fā)展（600048，買入）、萬科A（000002，買入） ；與業(yè)績具有彈性的二線龍頭，推薦金地集團(tuán)概念股（600383，買入）、龍湖集團(tuán)（00960，買入）。同時(shí)我們看好迅速成長且信用受損較小的物管和商管行業(yè)，推薦保利物業(yè)（06049，買入）、招商積余（001914，增持）、新大正概念股（002968，買入）、融創(chuàng)服務(wù)（01516，買入）、星盛商業(yè)（06668，買入）。

 

    　　風(fēng)險(xiǎn)提示

 

    　　銷售復(fù)蘇低于預(yù)期。逆周期政策不及預(yù)期。利率發(fā)生明顯上升。

 

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