投資要點(diǎn)

 

    　　保租房行業(yè)龍頭股與公募REITs 契合度高，利好政策支持不減。

 

    　　保障性租賃住房龍頭股是完善我國(guó)住房體系的重要環(huán)節(jié)之一，對(duì)解決城市青年人、新市民等群體住房問(wèn)題起到關(guān)鍵作用。保障性租賃住房項(xiàng)目因其低于市場(chǎng)的租金而往往保持較高出租率，故通常具有穩(wěn)定持續(xù)的租金收益，與公募REITs 發(fā)行特征有較高的匹配度。2021 年6 月公募REITs 擴(kuò)容，首次將保障性租賃住房龍頭股納入試點(diǎn)范圍。2022 年5 月27 日，證監(jiān)會(huì)、發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)有關(guān)工作的通知》。隨后7-8 月期間包含中金廈門(mén)安居REIT 在內(nèi)的3 支保障性租賃住房REITs 前后獲批，迅速進(jìn)入詢(xún)價(jià)、募集階段。我們認(rèn)為，在未來(lái)保持較大政策支持力度下，更多的保租房REITs 產(chǎn)品有望加速落地，這將有利于拓寬租賃企業(yè)融資渠道，盤(pán)活優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)。

 

    　　中金廈門(mén)安居REIT 資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)顯著，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)優(yōu)異且穩(wěn)定。

 

    　　1）地處核心城市優(yōu)質(zhì)區(qū)位：底層資產(chǎn)位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、環(huán)境宜居的廈門(mén)，人口吸附力較強(qiáng)，2021 年廈門(mén)GDP 達(dá)7,034 億元，同比增速8.1%，新增就業(yè)人數(shù)和高校在校生人數(shù)逐年增長(zhǎng)。同時(shí)，廈門(mén)較高的房?jī)r(jià)和偏年輕化的人口結(jié)構(gòu)，讓住房需求向租賃住房市場(chǎng)逐漸傾斜。從區(qū)位來(lái)看，項(xiàng)目臨近高校和產(chǎn)業(yè)園，商業(yè)、軌交等配套成熟，存在較大的租房需求。

 

    　　2）進(jìn)入成熟運(yùn)營(yíng)階段，出租率接近滿(mǎn)租，租金穩(wěn)步上漲：底層資產(chǎn)園博和珩琦公寓項(xiàng)目2022Q1 平均月租金分別為32.35 元/平/月和30.52 元/平/月，較21 年中期有所提升，但仍低于全市平均租金水平（2021 年為52.43 元/米/月）。較低的租金單價(jià)和小戶(hù)型產(chǎn)品支撐項(xiàng)目出租率維持高位，2022Q1 分別為99.4%和99.1%。截至2022Q1 園博和珩琦公寓項(xiàng)目等待入住租戶(hù)排號(hào)分別為2793 和1794號(hào)，分別占全部房源比例為106%和87%，租賃需求旺盛，短期空置壓力較小。

 

    　　3）穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)支撐租金收入及毛利率持續(xù)增長(zhǎng)：兩項(xiàng)目租金收入分散度較高，截止2022Q1 個(gè)人租戶(hù)和企業(yè)租戶(hù)簽約的租賃合同分別為4,151 份和29 份，受單一租戶(hù)退租影響較小。兩項(xiàng)目2020 至2022Q1 整體租金收入分別為45、4200和1687 萬(wàn)元，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)初期毛利率為負(fù)，進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)期后毛利率穩(wěn)步增長(zhǎng)，2021-2022Q1 毛利率分別為56.1%和67.6%。

 

    　　未來(lái)預(yù)計(jì)現(xiàn)金分派率概念股持續(xù)高于4%。目前項(xiàng)目周邊租金約為50 元/平/月，本項(xiàng)目平均月租金僅為周邊租金的62%，這與保租房不得高于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)化租賃住房租金95%的要求還有一定上浮空間。根據(jù)《可供分配金額測(cè)算報(bào)告》，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)2022 年4-12 月和2023 年可供分配金額分別為3961 萬(wàn)元和5263 萬(wàn)元，現(xiàn)金流分派率4.33%（年化）和4.34%。本報(bào)告通過(guò)DCF 估值計(jì)算底層資產(chǎn)估值約12.57 億元，近十年現(xiàn)金分派率穩(wěn)定高于4%。

 

    　　總結(jié)：我們認(rèn)為，保租房REITs 為優(yōu)質(zhì)的租賃物業(yè)提供有效的退出途經(jīng)，是落實(shí)加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)龍頭股并舉住房制度的有效工具，未來(lái)更多優(yōu)質(zhì)租賃資產(chǎn)有望持續(xù)登錄資本市場(chǎng)。作為政策支持的保租房REITs 產(chǎn)品之一，中金廈門(mén)安居REIT 底層資產(chǎn)區(qū)位核心、租金龍頭股收入穩(wěn)定，未來(lái)可供分派現(xiàn)金流持續(xù)可觀，具有長(zhǎng)期配置價(jià)值。

 

    　　風(fēng)險(xiǎn)提示：租約集中到期、疫情影響租金和出租情況、供應(yīng)增加導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)加劇。

 

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