行業(yè)追蹤（2022.8.21-2022.8.27）

 

    8 月24 日國務院常務會議召開，會議明確提出允許地方“一城一策”運用信貸概念股等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。表述聚焦于地方層面信貸工具的實施，可視為此前“因城施策”政策基調(diào)的延續(xù)，且更具針對性和靈活性。

 

    首付比例方面， 我們在專題報告《陌生的壓力， 熟悉的韻腳》中復盤了2008Q3-2010Q2 和2014Q3-2016Q3 兩輪房貸首付政策由收緊轉(zhuǎn)為放松的歷史，松動時點均處需求疲軟、開發(fā)投資連降時期。22 年上半年以來多城首付政策的頻繁調(diào)整，再次印證了其與行業(yè)基本面的強相關(guān)性。梳理年初至今各城首付比例下限調(diào)整情況可以看出：1）在本輪調(diào)整前，一二線城市首付比例下限普遍高出央行統(tǒng)一規(guī)定下限；2）本輪調(diào)整仍處央行規(guī)定下限范圍之內(nèi)，屬于“因城施策”下的合理調(diào)整，但限貸調(diào)整幅度則因地而異，如基本面較弱的鄭州、石家莊等地調(diào)整力度相對較大；3）本輪調(diào)整呈現(xiàn)出由弱二線及三四線城市逐漸向強二線城市擴容的趨勢，如8 月以來蘇州、南京等強二線城市均已調(diào)整二套房首付比例。房貸利率方面，今年以來居民按揭利率持續(xù)松綁，5 年期LPR 年內(nèi)累計降幅已達35 個基點。1 月20 日，央行下調(diào)5 年期以上LPR 5 個基點降至4.6%，是5 年期LPR 自2020 年4 月以來的首次下調(diào)；5 月20 日，5 年期LPR 下調(diào)15 個基點至4.45%；8 月22 日，5 年期LPR 再度超預期下降15 個基點至4.30%。疊加5 月15 日央行將全國首套房貸利率下限調(diào)整為相應期限LPR 減20 個基點，二套保持相應期限LPR 加60 個基點不變，至此，首套住房商業(yè)貸款利率下限已降至4.1％的歷史低位。

 

    鑒于當前限購限貸頻繁松動對銷售的刺激效果仍不明顯，結(jié)合國常會明確通過“一城一策”對剛改需求提供信貸支持，我們認為本輪信貸寬松大概率不會突破原有上限，但是托底范圍和力度仍具以下調(diào)整空間：1）基本面較差城市首付比例向央行規(guī)定下限靠攏；2）二套首付比例過高的城市繼續(xù)微調(diào)；3）部分地區(qū)貸款利率加點幅度有望下行；4）一線城市不排除特定區(qū)域限購定向松綁的可能（如近日上海臨港、北京通州限購政策出現(xiàn)放松）；5）針對特定人群的限購限貸松動（如近日北京住建部提出對老年人項目試點及多孩家庭給予政策支持）；6）部分城市普通與非普通住宅認定標準發(fā)生調(diào)整等。

 

    我們認為，對沖當前較大的基本面下行壓力、避免行業(yè)出清節(jié)奏失控是需求側(cè)政策持續(xù)加碼的主要目標，而本輪行業(yè)的核心博弈點在于供給側(cè)，我們延續(xù)8 月22 日《穩(wěn)需求治標，保交付治本》中的觀點，預期修復和信心重塑不能完全依賴于需求政策寬松，只有給與市場參與者明確的解決方案，解決保交付和債務問題，供給側(cè)迎來真實出清，才能從根本上解決預期和信心問題。

 

    8 月新房、二手房銷售較上月有所改善

 

    新房市場龍頭股本周成交328 萬平，月度同比-30.33%，相較上月改善2.88pct；累計庫存16981 萬平，一線、二線去化加速，三線及以下去化放緩。二手房市場本周成交132萬平，月度同比+7.26%，相較上月改善12.39pct。土地市場本周成交建面2916 萬平，滾動12 周同比-1.22%；成交總額258 億元，滾動12 周同比-8.77%；全國平均溢價率+6.24%，滾動12 周同比-6.83pct。

 

    本周申萬房地產(chǎn)龍頭股指數(shù)-2.60%，較上周下跌5.89pct，漲幅排名23/31，跑輸滬深300指數(shù)1.55pct。H 股方面，本周Wind 香港房地產(chǎn)指數(shù)+0.49%，較上周下降0.74pct，漲幅排序7/11，跑輸恒生指數(shù)1.51pct；克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)為2.52%，較上周下跌0.08pct。

 

    投資建議：我們看好行業(yè)投資邏輯從“舊三高”向“新三高”切換，即由“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”轉(zhuǎn)向“高能級、高信用、高品質(zhì)”。具有更優(yōu)秀信用資質(zhì)及資源儲備的國央企和頭部房企有望率先受益于下半年的行業(yè)復蘇。持續(xù)推薦：1）優(yōu)質(zhì)龍頭：中國海外發(fā)展、金地集團、保利發(fā)展、萬科A、龍湖集團、招商蛇口；2）優(yōu)質(zhì)成長：新城控股、旭輝控股集團；3）優(yōu)質(zhì)物管：碧桂園服務、招商積余、保利物業(yè)、旭輝永升服務。建議關(guān)注：華發(fā)股份、越秀地產(chǎn)、建發(fā)國際、濱江集團、綠城中國等。

 

    風險提示：行業(yè)信用風險蔓延；行業(yè)銷售龍頭股下行超預期；因城施策力度不及預期

 

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