投資摘要：

 

    市場行情：

 

    本周（8.22-8.26）A 股地產(chǎn)指數(shù)（申萬房地產(chǎn)）漲幅-2.60%（上周3.29%），A 股大盤概念股（萬得全A）漲幅-1.91%（上周-0.28%）；H 股地產(chǎn)指數(shù)（克而瑞內(nèi)房股領(lǐng)先指數(shù)）漲幅2.52%（上周2.59%），H 股大盤（恒生指數(shù)）漲幅2.01%（上周-2.00%）。本周A股地產(chǎn)龍頭股板塊表現(xiàn)弱于大盤、H 股地產(chǎn)板塊表現(xiàn)強(qiáng)于大盤。

 

    行業(yè)基本面：

 

    新房銷售維持弱勢(shì)，二手房持續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。從數(shù)據(jù)來看，41 城商品房累計(jì)銷售面積（8.1~8.25）同比-26.1%，上月同比-32.3%；16 城二手房成交面積（8.1~8.24）同比22.8%，上月同比0.6%。

 

    去化周期下降。從數(shù)據(jù)來看，15 城商品房去化周期（截至8.25）為604 天，上月同期為646 天。

 

    土地市場供需兩弱。從數(shù)據(jù)來看，100 大中城市本年累計(jì)（截至8.28）成交土地建面同比-22.9%，上周累計(jì)同比-22.6%；本周100 大中城市（8.1~8.28）土地成交溢價(jià)率1.1%，上周6.0%；100 大中城市本年累計(jì)（截至8.28）土地成交總價(jià)同比-42.8%，上周累計(jì)同比-42.5%。

 

    內(nèi)債外債融資共同下滑。從數(shù)據(jù)來看，境內(nèi)地產(chǎn)債發(fā)行龍頭股規(guī)模（8.1~8.28）累計(jì)同比-53.7%，上月規(guī)模同比-36.6%；境外地產(chǎn)債發(fā)行規(guī)模（8.1~8.28）累計(jì)同比-85.4%，上月規(guī)模同比-28.7%。

 

    投資策略：

 

    8 月24 日，國常會(huì)提出，允許地方“一城一策”運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。我們認(rèn)為，在“用足用好政策工具箱”的指導(dǎo)下，政策正進(jìn)入新一輪釋放期，紓困力度與需求刺激力度都在進(jìn)一步加強(qiáng)。地方政府在充分理解中央對(duì)樓市的態(tài)度后，各類刺激政策的出臺(tái)也將更為積極，降低首付、提升公積金貸款額度、放松限購限售以及發(fā)放購房補(bǔ)貼等措施都將更加積極的出臺(tái)。

 

    我們持續(xù)推薦：1）具有全國化和綜合化發(fā)展能力的高信用龍頭央企，推薦保利發(fā)展。我們認(rèn)為信用優(yōu)勢(shì)將推動(dòng)龍頭央企在土地和并購市場獲得優(yōu)勢(shì)，持續(xù)的拿地龍頭股推盤能力與優(yōu)質(zhì)的信用背書也有望在需求回暖之時(shí)搶占先機(jī)，進(jìn)一步提升市場份額。2）扎根高能級(jí)區(qū)域，積極向全國拓展的優(yōu)質(zhì)地方國企龍頭，建議持續(xù)跟蹤越秀地產(chǎn)龍頭股。我們認(rèn)為深耕高能級(jí)區(qū)域的地方國企龍頭，兼具業(yè)績穩(wěn)定性與未來成長性。在民企大規(guī)模暴雷和喪失拿地能力的當(dāng)下，憑借深耕高能龍頭股級(jí)區(qū)域鑄就的穩(wěn)定基本盤和融資優(yōu)勢(shì)帶來的逆勢(shì)擴(kuò)張能力，地方國企龍頭有望在行業(yè)出清過程中實(shí)現(xiàn)趕超。3）具有優(yōu)質(zhì)的經(jīng)營體系，開發(fā)主業(yè)穩(wěn)健，同時(shí)被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企，受到金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持的民營房企，建議持續(xù)跟蹤龍湖集團(tuán)、碧桂園。融資端的支持，在滿足了頭部的穩(wěn)健央企地產(chǎn)企業(yè)后，正逐漸向經(jīng)營穩(wěn)健的民企溢出，市場對(duì)經(jīng)營穩(wěn)健的民企也將逐漸恢復(fù)信心。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)政策落地不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、盈利能力繼續(xù)下滑的風(fēng)險(xiǎn)、銷售不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。

 

數(shù)據(jù)推薦

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